Uw rechten als huurder
Verhuurders die huurovereenkomsten opzeggen zonder (geldige) reden, de huurprijs onredelijk hoog maken of het verhuurde niet voldoende onderhouden. Dit zijn gevallen die in de dagelijkse praktijk veel voorkomen. Wat kunt u hier als huurder aan doen? Wat zijn uw rechten en wat kunt u doen om dit soort huurgeschillen op te lossen?
De huurovereenkomst
Een huurovereenkomst is een benoemde, vormvrije overeenkomst, wat inhoudt dat deze overeenkomst in de wet beschreven staat en in zowel mondeling als schriftelijk mag worden aangegaan. Een huurovereenkomst kan zowel voor bepaalde als voor onbepaalde duur worden aangegaan. Daarnaast is het een wederkerige overeenkomst, wat betekent dat er zowel aan de zijde van de huurder als aan de zijde van de verhuurder rechten en plichten ontstaan bij het aangaan van de overeenkomst. Voor de verhuurder is dit het recht op ontvangen van de huursom en de plicht om het verhuurde ter beschikking te stellen, voor de huurder is dit het recht om gebruik te mogen maken van het verhuurde en de plicht om de huursom aan de verhuurder te voldoen.
Huurbescherming
In Nederland is er voor huurders sprake van huurbescherming. Dit houdt in dat de verhuurder de huurovereenkomst niet zomaar kan opzeggen. Dit is om te voorkomen dat huurders zomaar op straat komen te staan. Huurders van huizen, appartementen en kamers hebben huurbescherming, ook als er sprake is van een geliberaliseerd huurcontract. Ook hun medehuurders, onderhuurders en medebewoners hebben huurbescherming. Huurbescherming is geregeld in afdeling vijf van het zevende boek van het Burgerlijk Wetboek. Belangrijk om te weten voor huurders met bovengenoemde huurconstructie is dat een verhuurder de overeenkomst nooit zomaar op kan zeggen.
Er zijn wel uitzonderingen op de huurbescherming, namelijk voor huurders van hospita, tijdelijke huurcontracten en studenten als huurders. In deze gevallen kan het makkelijker zijn voor de verhuurder om het contract op te zeggen.
Onredelijke huurprijzen
De huurprijs wordt door de verhuurder vastgesteld. Elk jaar mag de verhuurder de huurprijs met een bepaald percentage verhogen. Afhankelijk van of uw inkomen over 2018 boven of onder de € 43.574,00 ligt kan de huurprijs per 1 juli 2020 met maximaal 5,1% dan wel 6,6% verhoogd worden (www.rijksoverheid.nl). De verhuurder mag er ook voor kiezen de huurprijs met een lager percentage te verhogen. De cijfers voor 2021 zijn tot op heden nog niet bekend.
Als u het niet eens bent met de hoogte van uw huursom kunt u een verzoek neerleggen bij de huurcommissie om uitspraak te doen over de redelijkheid van de huursom. Hierbij wordt onder andere gekeken naar het soort goed dat u huurt en bijvoorbeeld de omvang hiervan. Ook kunt u rechtstreeks bij uw verhuurder bezwaar maken tegen de jaarlijkse verhoging van de huurprijs.
Gebrekkig onderhoud
Wanneer er onderhoud nodig is aan het gehuurde, mag u als huurder klein onderhoud zonder toestemming van de verhuurder zelf uit te voeren. Denk aan het schilderen van een binnenmuur of het vastschroeven van een loszittende lichtschakelaar. Wanneer u klein onderhoud uitvoert en er toch grote kostenposten aan verbonden blijken te zitten, komen deze alsnog voor rekening van de verhuurder.
Voor groter onderhoud, bijvoorbeeld aan ingebouwde keukenapparatuur of vervanging van de sloten, is de verhuurder verantwoordelijk. Om dit onderhoud als huurder eventueel wel zelf uit te voeren, is dan ook schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig. Mocht de verhuurder verzuimen dit onderhoud uit te voeren, kunt u uw verhuurder in gebreke stellen. Wordt het onderhoud hierna nog steeds niet uitgevoerd, kunt u een verzoek bij de Huurcommissie neerleggen tot huurverlaging. In sommige gevallen kan de rechter zelfs bepalen dat, zo lang het onderhoud niet wordt uitgevoerd, de huurder helemaal geen huur meer hoeft te bepalen. Dit gebeurt op grond van artikel 6:262 van het Burgerlijk Wetboek, waarin is bepaald dat als een der partijen haar verplichtingen niet nakomt, de wederpartij bevoegd is de nakoming van haar eigen verplichtingen op te schorten.
Het is nooit verstandig achterstallig onderhoud, dat voor rekening van de verhuurder behoort te komen, als huurder zomaar zelf uit te voeren. Dit kan grote financiële gevolgen als boetes of schadevergoedingen met zich meebrengen.
Het is natuurlijk altijd mogelijk uw verhuurder in rechte te betrekken en een rechter uitspraak te laten doen over de situatie. Neem contact met ons op via info@juristenzwolle.nl of 038-2022738, dan bespreken we met u de mogelijkheden.
