Stel, u bent met uw verhuurder een huurovereenkomst overeengekomen, doch na een geruime tijd deelt de verhuurder u mee dat u binnen twee weken uit de woning moet. Als huurder gaat u hier niet mee akkoord en wilt u weten wat uw rechten zijn. In deze blog gaan wij uitleggen wanneer een huurder en verhuurder een huurovereenkomst kunnen opzeggen en aan welke opzegtermijnen zij zich dienen te houden.
Opzeggen door verhuurder
Een verhuurder mag niet zomaar de huur opzeggen, dit kan enkel wanneer er een goede opzeggingsgrond is. De opzeggingsgronden waar de verhuurder zich op kan beroepen, zijn terug te vinden in de wet. Welke opzeggingsgronden dit exact zijn zal later in de blog uiteen worden gezet. Indien de huur door de verhuurder wordt opgezegd, zonder een geldige opzeggingsgrond, blijft de huurovereenkomst in stand. Er is namelijk geen geldige grond voor opzegging. Mocht de verhuurder wel een geldige opzeggingsgrond hebben voor het opzeggen van de huurovereenkomst, dan dient hij rekening te houden met een minimale opzegtermijn. Voor een verhuurder geldt een langere opzegtermijn dan bij opzegging door de huurder. Welke opzegtermijn van toepassing is, hangt af van de duur dat de woning is verhuurd;
- Indien de woning korter dan 1 jaar is gehuurd, geldt een opzegtermijn van drie maanden;
- Is de woning langer dan één jaar, maar korter dan twee jaar gehuurd, dan geldt een opzegtermijn van vier maanden;
- Is de woning langer dan twee jaar, maar korter dan drie jaar gehuurd, dan geldt een opzegtermijn van vijf maanden;
- Is de woning langer dan drie jaar gehuurd, dan geldt er een opzegtermijn van zes maanden.
Opzeggen door huurder
In de meeste gevallen is het geen probleem wanneer je als huurder de huurovereenkomst opzegt. De huurder moet bij opzegging rekening houden met de opzegtermijn. Het is gebruikelijk om in de huurovereenkomst een datum te noemen welke kan dienen als opzegtermijn. Als huurder heb je de plicht om je aan deze opzegtermijn te houden. Volgens art. 7:271 lid 5 sub BW, is de opzegtermijn ‘gelijk aan de tijd tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen’. De opzegtermijn is minimaal één maand en maximaal drie maanden.
Soorten huurovereenkomsten
Bij het afsluiten van een huurovereenkomst kunnen er drie soorten huurcontracten worden afgesloten, namelijk:
- Vast huurcontract;
- Tijdelijk huurcontract; en
- Hospitahuur.
Vast huurcontract
De verhuurder mag bij een vast huurcontract niet zomaar de huur beëindigen. De huurder heeft bij een vast huurcontract recht op huurbescherming. Wat huurbescherming precies inhoudt, kunt u teruglezen in een eerder geschreven blog; ‘Huurdersrechten’ De verhuurder mag alleen de huur opzeggen, indien er een geldige opzeggingsgrond is. Deze opzeggingsgronden zijn terug te vinden in de wet. De verhuurder kan volgens art. 7:274 lid 1 BW in de volgende gevallen de huurovereenkomst opzeggen;
- indien de huurder zich niet als goede huurder gedraagt, de huurder veroorzaakt bijvoorbeeld ernstige geluidsoverlast;
- indien de verhuurder zijn vordering grondt op een ontruimingsbeding;
- indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik;
- indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte;
- indien de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken;
- indien de huurovereenkomst een onzelfstandige woning betreft, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, en de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan.
Tijdelijk huurcontract
De verhuurder mag eenmaal een tijdelijk huurcontract aanbieden dat maximaal twee jaar duurt. Dit tijdelijke huurcontract eindigt op de einddatum welke in het huurcontract is opgenomen. Het is belangrijk dat de verhuurder binnen een periode van minimaal één tot maximaal drie maanden aan de huurder heeft medegedeeld dat het tijdelijk huurcontract op de gestelde datum afloopt. Indien de verhuurder het nalaat om de huurder op de hoogte te stellen van de einddatum, zal het tijdelijke huurcontract automatisch worden omgezet in een vast huurcontract. Wil de verhuurder na deze omzetting alsnog de huurovereenkomst opzeggen, dan dient er een wettelijke opzeggingsgrond van toepassing te zijn.
Hospitahuur
Bij hospitahuur wonen de huurder en de verhuurder samen in dezelfde woning. Bij de eerste negen maanden kan de huurder zich niet beroepen op huurbescherming. De verhuurder mag in deze periode zonder geldige opzeggingsgrond de huurovereenkomst opzeggen. Als de huurder de woning langer dan negen maanden huurt, dient er bij opzegging een wettelijke opzeggingsgrond in acht te worden genomen. Het is belangrijk dat de verhuurder minimaal drie maanden van te voren aan de huurder mededeelt dat de huur wordt opgezegd, zo heeft de huurder tijd om een andere woning te zoeken.
Hebt u verdere vragen met betrekking tot het opzeggen van een huurovereenkomst? Neem dan contact met ons op via info@juristenzwolle.nl of 038-2022738 om uw mogelijkheden te bespreken
