De huurprijs is de huur die de huurder, meestal maandelijks, aan de verhuurder betaalt voor het gebruik van de verhuurde woning. Het hangt van het soort woning af welke huurprijzen een verhuurder mag rekenen voor een woning. Er gelden namelijk ander soort huurprijzen voor een sociale woning als voor een woning in de vrije sector. Aan welke regels moeten verhuurders zich houden bij het vaststellen van de huurprijzen? En mogen de huurprijzen van de woning zomaar door de verhuurder worden verhoogd?
De huurovereenkomst
De huurovereenkomst is de overeenkomst waarbij de verhuurder zich verbindt aan de huurder een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. Een huurovereenkomst kan zowel mondeling als schriftelijk worden overeengekomen. Een huurovereenkomst kan tevens worden aangegaan voor zowel bepaalde als onbepaalde tijd. Aan zowel de zijde van de huurder als aan de zijde van de verhuurder zijn rechten en plichten ontstaan bij het aangaan van de overeenkomst en derhalve is er sprake van een wederkerige overeenkomst. Voor de verhuurder is dit het recht op het ontvangen van de huurprijs en de plicht om het gehuurde ter beschikking te stellen. Voor de huurder is dit het recht om gebruik te maken van het gehuurde en als plicht om de huurprijs aan de verhuurder te betalen.
De huurprijs
Per verhuurder kan het verschillen wat er onder de huurprijs van de woning valt. Sommige verhuurders rekenen onder de huurprijs enkel de prijs voor het huren van de woonruimte. Dit wordt ook wel de kale huurprijs genoemd. Echter, sommige verhuurders rekenen binnen de huurprijs direct overige kosten mee, zoals de servicekosten of de kosten voor gas, water en licht. Bij servicekosten kan gedacht worden aan de kosten van de schoonmaak van de woonruimte. Er is reeds een blog geschreven over de servicekosten bij een huurovereenkomst.
Sociale huur
Aan een sociale huurwoning zit een maximale huurprijs verbonden. Op deze manier zijn deze woningen beschikbaar voor mensen die onder een bepaalde inkomensgrens zitten. De sociale huurwoningen mogen een maximale huurprijs hebben van €752,33 (prijspeil 2021) per maand. Dit is de maximale huurprijs op basis van de kale huur, dus, zoals reeds vermeld, enkel de vergoeding voor het huren van de woning.
Degene die in aanmerking wil komen voor een sociale huurwoning moet staan ingeschreven bij een woningcorporatie. Er zijn verschillende woningcorporaties, maar veel woningcorporaties werken samen middels een collectief systeem.
De huurprijs voor een sociale huurwoning wordt bepaald aan de hand van een puntensysteem. Hoe meer punten uw woning heeft, hoe meer de huurprijs mag bedragen. Er zijn aparte puntentellingen voor zelfstandige woningen, onzelfstandige woningen (kamers) en woonwagens en woonwagenstandplaatsen. Voorbeelden van enkele eigenschappen waar uw woning punten voor kan krijgen, zijn:
- voor de oppervlakte van de woning;
- voor de zuinigheid met energie (energieprestatie);
- voor de WOZ-waarde.
Geliberaliseerde huur
Zoals reeds vermeld, is €752,33 de maximale huurprijs voor een sociale huurwoning. Dit bedrag wordt ook wel de liberalisatiegrens genoemd. Indien de huurprijs voor de woning hoger is dan de liberalisatiegrens is er sprake van een vrije sector woning. Bij een vrije sector woning mag de verhuurder zelf de huurprijs bepalen en geldt er geen maximale huur. De prijs van de vrije sector woningen wordt niet bepaald op basis van een puntenstelsel, zoals bij sociale huurwoningen, maar de huurprijs wordt veelal bepaald door de vraag en aanbod. Hoe meer vraag er is, hoe hoger de huurprijzen over het algemeen zijn.
Aanvangshuur
In principe geldt dat de huurder en verhuurder samen onderling de huurprijs mogen afspreken. Echter, zoals reeds vermeld geldt er voor sociale huurwoningen een puntensysteem aan de hand waarvan de maximale huurprijs wordt bepaald. Voor de vrije sector woningen geldt dit puntensysteem niet. Om deze reden mogen huurders en verhuurders van vrije sector woningen zelf bepalen wat de huurprijs van de woning wordt.
Voor zowel sociale huurwoningen als vrije sectorwoningen kan de huurder de huurprijs laten controleren door de huurcommissie. De huurder kan tot uiterlijk zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst de huurcommissie verzoeken een uitspraak te doen over de redelijkheid van de huurprijs. Indien de huurcommissie besluit dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is, vermeldt de huurcommissie in haar uitspraak tevens de huurprijs die zij wel redelijk acht.
Verhogen van de huurprijs
In sommige gevallen wil de verhuurder de huurprijs van de woning verhogen. Vaak zullen verhuurders in de huurovereenkomst opnemen dat de huurprijs jaarlijks met een bepaald percentage kan worden verhoogd. Indien de huurder het niet eens is met de huurverhoging, kan de huurder de huurcommissie verzoeken te toetsen of de huurverhoging redelijk is. Daartegenover kan de verhuurder de rechter verzoeken de huurovereenkomst te beëindigen indien de huurder niet akkoord gaat met de huurverhoging. Hierbij geldt wel dat de verhuurder moet kunnen aantonen dat hij een redelijk aanbod tot huurverhoging heeft gedaan.
Indien partijen in de huurovereenkomst niks hebben afgesproken over de huurverhoging, dan is wettelijk bepaald dat de verhuurder de huurprijs eens in de twaalf maanden mag verhogen. Een vereiste hiervoor is dat de verhuurder een nieuwe huurovereenkomst moet aanbieden aan de huurder. Ook hierbij geldt dat de verhuurder de rechter kan verzoeken de huurovereenkomst met de huurder te beëindigen indien de huurder niet akkoord gaat met de verhoging van de huurprijs, waarbij tevens moet kunnen worden aangetoond dat de verhuurder een redelijk aanbod tot huurverhoging heeft gedaan.
Hebt u verdere vragen over de huurprijs bij het huren van een woning? Neem dan contact met ons op via info@juristenzwolle.nl of via 038-2022738.
